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经济观察网 记者 田国宝 9月5日,王强看上的一个地块开始竞价,但他却没有参与的机会。这块土地位于一线城市产业聚集区,有较好的需求支撑,根据他和同事的综合研判,预计一年时间可以清盘,但最终,地块投资没有通过总部的审核。

王强在一家国有房企的区域投资部门任职。今年以来,总部加大了投资风险审核力度,他所在公司前八个月实际投资额不到全年计划的三分之一。

王强看上的地块起拍楼面价4.9万元/平方米,目前地块周边二手房价格普遍低于5万元/平方米。总部认为,未来项目的利润和去化难以平衡,不同意参拍。

今年以来,基于房地产形势,央企和地方国企也开始谨慎拿地了。

Wind数据显示,2024年前八个月,全国土地成交金额1.42万亿元,同比下降了31%,只有2021年同期的三分之一。

王强做了近十年投资工作,从今年开始,他所在公司的投资标准从原来的8个增加到13个,全部符合才能投资。

减少拿地

年初,王强所在公司的计划投资额在100亿元左右,但前八个月的权益拿地金额不到30亿元,相当于2023年一个月的拿地额。王强说,不是不想拿地,而是大部分土地不符合投资要求。

减少拿地的不止王强所在的公司。

2024年中期业绩显示,保利发展上半年新拿12个项目,权益拿地金额109亿元,不到2023年同期的一半。截至2024年6月底,保利发展的土地储备较年初下降了8%。

保利发展将投资主要放在全国38个核心城市,这些地方的土地储备占比达到七成。其他城市存货占比不到三成,主要分布在华南和华东等经济活跃、人口持续流入的三四线城市。

上半年,中海的投资总额为129亿元,不到2023年同期的三分之一,但在房地产行业中处于领先地位。中海行政总裁张智超说,上半年一线城市供地少、优质土地供应不足是拿地少的主要原因。

2021年以来,中海聚焦在一线和强二线城市投资,在2024年上半年的投资中,一线城市占比达到67%。除了在公开市场拿地,中海还积极关注收并购、城市更新等领域的投资机会。上半年,中海在西安从金地手中获取一个城市更新项目。

与保利发展一样,绿城中国也不排斥在经济发达的三四线城市拿地。绿城中国行政总裁郭佳峰说,绿城的投资以一线和核心二线城市为主,同时也会考虑非热点城市优质板块的结构性机会,尤其是长三角部分经济发达市县的机会。

建发是近年拿地较为凶猛的房企之一,克而瑞数据显示,2024年前八个月,建发拿地金额为279亿元,不到2023年拿地金额的四成。

在业绩会上,建发的管理层表示,主要根据销售去化速度及增长趋势有序开展土储补充,今年加大了对东部区域的布局,尤其是浙江、江西、福建和江苏等省份,为区域深耕做准备。

建发认为,2024年上半年集中供地价格太高,对拿地有较大影响,如杭州和福州等城市,虽然库存项目均完成去化,考虑到团队和品牌的维系,才进行适度少量的补充,而且主要以合作模式为主。

中指院数据显示,今年前八个月,TOP100企业的拿地金额同比下降40%。包括央国企在内的房企大幅度减少拿地。经济观察网获悉,今年以来,监管部门要求房企的销售拿地比不能超过40%。

调整策略

一位上市房企的财务负责人告诉经济观察网,一块土地拿错了有可能让公司爆雷,“一点不夸张”。

房企想要发展必须投资拿地,但当前拿错地的风险太高,因此,调整投资策略、提高投资标准成为多数房企控制风险的主要手段之一。

招商蛇口将投资范围缩小至10个城市。招商蛇口副总经理伍斌表示,要聚焦城市区域深耕,核心城市的投资占比将达到九成以上。

王强说,年中,他们公司对房地产市场和土地市场研判的结论是,拿地的风险依然较大,所以进一步收紧了投资。

王强所在的公司总部有一个几十人组成的投资研判团队,对每个都市圈的核心城市及热点区域进行综合评估,以此确定重点投资的区域;同时负责评估城市公司上报的计划投资项目。

第一个评估指标是地块的毛利率,任何地块都必须达到两位数的毛利率。如果毛利率不达标,即便是半年可清盘的项目也不考虑,这是最重要的红线之一。

第二个评估指标是项目的投入产出比,将项目所有潜在发生的成本结合去化周期、利润率等指标,为每一个参拍的地块设置价格红线。

第三是评估当地的未来市场走势。一个项目从拿地到开盘销售至少需要四个月到半年时间,投研团队需要对开盘时及去化周期内的市场作预判。一个项目的去化周期如果超过两年,原则上不会考虑投资,除非未来有巨大升值空间。

金茂将投资策略总结为“早”“责”“深”“细”“准”五字诀。“早”就是早获取项目信息,让投研团队提前介入;“责”是责任明确,总部、区域和城市三级并一级,分别从不同维度看问题;“深”是把所有问题都考虑到,减少失误和偏差;“细”是项目的每一个细节都要观察到;“准”是结果,即拿对地。

由于2022年之前拿地的毛利率下降较为严重,金茂试图通过获取毛利率高的项目,来提升整体毛利水平。

风向研判

对房地产的发展趋势,不同房企的判断不同,投资和销售策略也不同。

作为行业老大,下半年,保利发展一方面坚定去库存策略,主动调整投资节奏;另一方面将全面梳理在手资源,在存量土地调规、存量土地置换和存量房收储等方面积极与地方政府沟通。

同保利发展一样,去库存也是华润置地的核心工作。华润置地董事会主席李欣解释了去库存工作的思路。

第一,未来工作重心从开发销售依赖增量的惯性思维转移到去库存上,并提升全价值能力。

第二,团队上下形成去库存的认识。目前华润置地资产管理规模在4500亿元左右,其中经营性不动产的业绩贡献占比超25%。

招商蛇口一直对一二手房成交结构保持高度关注。其管理层认为,今年市场可能会先低后高,随着政策持续发力,积累的需求有望得到进一步释放。因此,下半年相对有更好的机会,但仍会谨慎看待未来市场。

招商蛇口总经理朱文凯说,2024年的房地产销售金额能否达到2023年水平,他们保持观望态度。在市场没有较大改善前,还是希望销售能稳定住,经营性现金流和现金流是关键。

金茂董事长张增根称,金茂的战略方向和坚持高端改善的定位,与国家政策和行业现实高度契合。在行业不断洗牌过程中,只要战略方向和产品定位没有出现偏差,就可以最大限度避免风险,金茂对风险的把控较为及时。

与大型央企相比,王强所在的公司投资拿地慎之又慎,销售则是能卖尽卖。在符合国有资产要求的条件下,最大限度实现去化,在总部层面实行一城一策,在城市层面实行一项目一策,在项目层面则采取一房一策。